在商业市场的建设中，开发商不仅仅要着眼市场定位，更多的是要考虑市场经营的可持续性。
从上个世纪90年代开始，以百货业的建设和商业改造掀起商业房投资为起点，到后来的大型超市和卖场的兴起，到近两年的物流市场、购物中心建设热潮，商业资本高速圈地刺激了商业地产的蓬勃兴起。据调查显示，去年全国完成商铺市场开发投资额为1010多亿元，完成商铺竣工面积达2097万平方米。在2004年，当部分区域的商业地产由于自身的缺陷导致头脑发热时，关于商业地产孰是孰非的争拗随之喧嚣尘上。长沙的商业地产开发也不例外。
在长沙房地产开发的市场中，作为星沙湘绣城总经理的曾应明或许是“名不见经传”，但在中国的四大名绣——湘绣的行业里，他或许“小有名气”：从经销湘绣品到经营湘绣厂再到建设湘绣城，他人生的三级跳都是围绕圆一个梦——湘绣。尤其他对于商业市场的开发，有着其独到的见解。
市场是一本书，要开发先阅读
记者：对于市场开发来说，定位是关键。您是如何看待长沙商业市场开发？
曾应明：一个城市的市场产业布局要尊重经济规律。任何事物都有其发展规律，市场建设更不例外，如果同类产品过滥充斥市场，淘汰势在必然。如株洲80万人口有7个大型、营业面积超过40万平方米服装批发市场。我认为：株洲不能一窝蜂上服装市场，同样，长沙也不能到处搞建材市场。目前长沙的建材市场，如雨后春笋般，遍地都是，而且很多市场只是简单的重复。
记者：长沙商业市场开发同质化产品太多，那么，如何避免这种现象呢？
曾应明：如同人生是一本书般，市场也是一本书，要开发必先阅读，而阅读便是市场调查。我在湘绣、服装企业干了三十多年，应该说对专业市场了如指掌。我们经常为了做一件样品、寻找布料，要从南到北找遍大半个中国。湖南湘潭布市虽然经营了不少年头，但产品十分有限，而且价差每米也比江浙一带专业市场高出很多。有一天，我到长沙一个布市考察市场，发现人造织锦缎每米竟高出浙江柯桥市场8元，像这类产品我公司每月需用3万米左右。从这里，我猛然感到，长沙服装产业不强的根本原因在于没有成气候的原材料市场；反过来，目前长沙原材料市场又受到本地湘绣、服装企业规模不大、物流量小的制约。于是，湘绣城服装布匹批发大市场的设想便应运而生。
市场开发，要逐一市场持续的价值链
记者：在商业市场中，市场开发与商业经营是“两张皮”，您对市场如何持续发展怎么看呢？
曾应明：市场商铺投资的价值其实有两部分：一是房地产本身的价值，二是商业价值。由于市场是一个工商产品消费的载体，我们只有在开发成功的基础上，才能谈持续发展。要使一个市场成功地持续发展，必须注意几点：第一，市场建设要有前瞻性，这主要是指市场建设配套设施要适应未来发展需求。像早些年开发的专业市场，现在有一部分在搞改造，主要原因像仓储、停车位等配套设施不适应发展形势的需求。长沙有一个比较成功的服装市场，就因为消防设施不达标，经营户没有安全感，市场又怎能持续发展？这次，湘绣城在设计方案已通过专家评审后，毅然取消一栋21层商用大楼，改而打造一个2万平方米的停车广场，就是考虑到未来发展需求的因素；其次，市场要有生产企业作后盾。商业地产与住宅地产有区别：因为商业地产不仅需要商品的消费者，还要有商品的供应。将生产、经营、消费相互依存，形成良性互动，才是维系市场持续发展的可靠保证。如浙江的“柯桥布市”，盛泽的“丝绸坯布市场”，海宁的“中国轻纺城”，义乌的“小商品市场”，它们历经多年风雨而越做越大，它们中哪一个市场不是依赖当地众多的生产企业呢？在这里生产企业与市场经营者唇齿相依，人们到任何一个门店批量订货，3至4天他们就可根据客人提供的小样，大批量供货。在这里，大量的市场商铺经营者，实际上就是企业的生产者。
记者：湘绣城实施的“前店后厂”的市场开发模式，在长沙的商业市场开发中给人感觉一新，保持了市场能持续发展的活力，这是否是一种历史的回归？
曾应明：“前店后厂”市场模式，是中国，也是东南亚一些国家或地区市场经济发展初级阶段的传统商业模式，如日本、韩国、新加坡和中国内地、台湾、香港等，都经历了“前店后厂”这个发展阶段，一些老街至今都留有这种市场烙印。我认为：目前，国内新出现的“前店后厂”式市场，不是代表“历史回归”，只能说是多种市场形式并举的一种传统选择。这种市场适合小手工业生产，也适合一部分小资本者购店保值、出租赚息的心理，因而仍有较大的市场消费群体。
市场发展，有赖于文化底蕴和产品
记者：长沙的商业市场已经开发了不少，但总觉得缺了点什么，过一段时间便来个升级，让人感觉市场开发缺乏持续力，您是怎样想的？
曾应明：人文地产将是未来地产的发展方向，商业市场的开发也不例外。如何引导人文地产的发展，我认为房地产开发商要做的是激发人们心中潜在的文化意识，创造更多具有中国风格的精品项目。在湘绣城的规划思想中，我们首先考虑的便是从“湘绣文化”入手，以文化铸造市场的灵魂，如设计“中国四大名绣展示中心”、引进湘绣企业等等。我认为，有文化内涵的市场，才有长久的生命力。记者：在商业市场的开发中，不少的开发商将利润点放在市场开发上，但也有开发商将自己利润放在市场产品的生产上，您是如何看的？曾应明：在市场的开发中，可能很少会有人留意这一点，作为开发商，更多的会去关注市场的定位、规划的完善。由于我是多年从事生产方面的工作，我内心里感觉到，在市场的开发中，将利润的获取放在市场产品上比放在市场的开发上，应该是获利更大、更有益，这是长远利益与当前利益的关系。其实，商业市场的开发，其重点应是商业经营，只有经营成功，才能使市场保持持续发展的活力。而经营的成功与否，很大的程度上源于产品是否有市场需求。从新的角度去理解，地产开发获利是一次性的，而产品获利是长期性的；地产开发获利是一个恒数，而产品获利是一个变数。在目前来说，湘绣产品有较大的市场需求，尤其是国外的需求量大。同时，我们在湘绣城300亩市场建设中，留有一半的市场用于生产企业，而在另一半市场招商地产中，将长沙本地经营户限制在三分之一范围内，将另外三分之二留给外地企业和经营商。这样既避免了市场单一化，更引进了外来活力，确保专业市场的可持续性发展。
(稿源：长沙晚报)
(作者：赵文健)
(编辑：王彦峰)