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“商业市场”开发热浪下的冷思考

 

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 在商业市场的建设中,开发商不仅仅要着眼市场定位,更多的是要考虑市场经营的可持续性。

从上个世纪90年代开始,以百货业的建设和商业改造掀起商业房投资为起点,到后来的大型超市和卖场的兴起,到近两年的物流市场、购物中心建设热潮,商业资本高速圈地刺激了商业地产的蓬勃兴起。据调查显示,去年全国完成商铺市场开发投资额为1010多亿元,完成商铺竣工面积达2097万平方米。在2004年,当部分区域的商业地产由于自身的缺陷导致头脑发热时,关于商业地产孰是孰非的争拗随之喧嚣尘上。长沙的商业地产开发也不例外。

在长沙房地产开发的市场中,作为星沙湘绣城总经理的曾应明或许是“名不见经传”,但在中国的四大名绣——湘绣的行业里,他或许“小有名气”:从经销湘绣品到经营湘绣厂再到建设湘绣城,他人生的三级跳都是围绕圆一个梦——湘绣。尤其他对于商业市场的开发,有着其独到的见解。

市场是一本书,要开发先阅读

记者:对于市场开发来说,定位是关键。您是如何看待长沙商业市场开发?

曾应明:一个城市的市场产业布局要尊重经济规律。任何事物都有其发展规律,市场建设更不例外,如果同类产品过滥充斥市场,淘汰势在必然。如株洲80万人口有7个大型、营业面积超过40万平方米服装批发市场。我认为:株洲不能一窝蜂上服装市场,同样,长沙也不能到处搞建材市场。目前长沙的建材市场,如雨后春笋般,遍地都是,而且很多市场只是简单的重复。

记者:长沙商业市场开发同质化产品太多,那么,如何避免这种现象呢?

曾应明:如同人生是一本书般,市场也是一本书,要开发必先阅读,而阅读便是市场调查。我在湘绣、服装企业干了三十多年,应该说对专业市场了如指掌。我们经常为了做一件样品、寻找布料,要从南到北找遍大半个中国。湖南湘潭布市虽然经营了不少年头,但产品十分有限,而且价差每米也比江浙一带专业市场高出很多。有一天,我到长沙一个布市考察市场,发现人造织锦缎每米竟高出浙江柯桥市场8元,像这类产品我公司每月需用3万米左右。从这里,我猛然感到,长沙服装产业不强的根本原因在于没有成气候的原材料市场;反过来,目前长沙原材料市场又受到本地湘绣、服装企业规模不大、物流量小的制约。于是,湘绣城服装布匹批发大市场的设想便应运而生。

市场开发,要逐一市场持续的价值链

记者:在商业市场中,市场开发与商业经营是“两张皮”,您对市场如何持续发展怎么看呢?

曾应明:市场商铺投资的价值其实有两部分:一是房地产本身的价值,二是商业价值。由于市场是一个工商产品消费的载体,我们只有在开发成功的基础上,才能谈持续发展。要使一个市场成功地持续发展,必须注意几点:第一,市场建设要有前瞻性,这主要是指市场建设配套设施要适应未来发展需求。像早些年开发的专业市场,现在有一部分在搞改造,主要原因像仓储、停车位等配套设施不适应发展形势的需求。长沙有一个比较成功的服装市场,就因为消防设施不达标,经营户没有安全感,市场又怎能持续发展?这次,湘绣城在设计方案已通过专家评审后,毅然取消一栋21层商用大楼,改而打造一个2万平方米的停车广场,就是考虑到未来发展需求的因素;其次,市场要有生产企业作后盾。商业地产与住宅地产有区别:因为商业地产不仅需要商品的消费者,还要有商品的供应。将生产、经营、消费相互依存,形成良性互动,才是维系市场持续发展的可靠保证。如浙江的“柯桥布市”,盛泽的“丝绸坯布市场”,海宁的“中国轻纺城”,义乌的“小商品市场”,它们历经多年风雨而越做越大,它们中哪一个市场不是依赖当地众多的生产企业呢?在这里生产企业与市场经营者唇齿相依,人们到任何一个门店批量订货,3至4天他们就可根据客人提供的小样,大批量供货。在这里,大量的市场商铺经营者,实际上就是企业的生产者。

记者:湘绣城实施的“前店后厂”的市场开发模式,在长沙的商业市场开发中给人感觉一新,保持了市场能持续发展的活力,这是否是一种历史的回归?

曾应明:“前店后厂”市场模式,是中国,也是东南亚一些国家或地区市场经济发展初级阶段的传统商业模式,如日本、韩国、新加坡和中国内地、台湾、香港等,都经历了“前店后厂”这个发展阶段,一些老街至今都留有这种市场烙印。我认为:目前,国内新出现的“前店后厂”式市场,不是代表“历史回归”,只能说是多种市场形式并举的一种传统选择。这种市场适合小手工业生产,也适合一部分小资本者购店保值、出租赚息的心理,因而仍有较大的市场消费群体。

市场发展,有赖于文化底蕴和产品

记者:长沙的商业市场已经开发了不少,但总觉得缺了点什么,过一段时间便来个升级,让人感觉市场开发缺乏持续力,您是怎样想的?

曾应明:人文地产将是未来地产的发展方向,商业市场的开发也不例外。如何引导人文地产的发展,我认为房地产开发商要做的是激发人们心中潜在的文化意识,创造更多具有中国风格的精品项目。在湘绣城的规划思想中,我们首先考虑的便是从“湘绣文化”入手,以文化铸造市场的灵魂,如设计“中国四大名绣展示中心”、引进湘绣企业等等。我认为,有文化内涵的市场,才有长久的生命力。记者:在商业市场的开发中,不少的开发商将利润点放在市场开发上,但也有开发商将自己利润放在市场产品的生产上,您是如何看的?曾应明:在市场的开发中,可能很少会有人留意这一点,作为开发商,更多的会去关注市场的定位、规划的完善。由于我是多年从事生产方面的工作,我内心里感觉到,在市场的开发中,将利润的获取放在市场产品上比放在市场的开发上,应该是获利更大、更有益,这是长远利益与当前利益的关系。其实,商业市场的开发,其重点应是商业经营,只有经营成功,才能使市场保持持续发展的活力。而经营的成功与否,很大的程度上源于产品是否有市场需求。从新的角度去理解,地产开发获利是一次性的,而产品获利是长期性的;地产开发获利是一个恒数,而产品获利是一个变数。在目前来说,湘绣产品有较大的市场需求,尤其是国外的需求量大。同时,我们在湘绣城300亩市场建设中,留有一半的市场用于生产企业,而在另一半市场招商地产中,将长沙本地经营户限制在三分之一范围内,将另外三分之二留给外地企业和经营商。这样既避免了市场单一化,更引进了外来活力,确保专业市场的可持续性发展。

(稿源:长沙晚报)
(作者:赵文健)
(编辑:王彦峰)
 

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